こんにちは、大阪市の税理士、山本健介です。

 

今回は、不動産を保有していると課される税金について見ていきます。

固定資産税と都市計画税です。

 

固定資産税・都市計画税

この２つの税は、どちらもその不動産が所在する市町村から課されます。

計算方法はよく似ており、また同じ納税通知書により納付します。

納期限も同じで、毎年1月1日現在の所有者が4月、7月、12月、翌年2月の4回に分けて納付します（または、4月に一括納付することもできます）。

 

この２つの税金はあわせて固都税（ことぜい）と略されて呼ばれることもあり、実務でも同じように扱われます。

 

以下このブログでも、２つあわせて解説していきたいと思います。

 

（なお、保有不動産を賃貸して得た賃貸料に対しては法人税、所得税、消費税、住民税などが課されますが、ここでは割愛します）

 

計算方法（土地・建物共通）

固定資産税と都市計画税の計算方法は以下のとおりです。

固定資産税　＝　課税標準　×　1.4%

都市計画税　＝　課税標準　×　0.3%

 

課税標準は、どちらも固定資産税評価額です。

固定資産税評価額とは、固定資産課税台帳の登録価格で、市役所で入手できる「固定資産評価証明書」に記載されています。

（または、固定資産税の納税通知書で確認することもできます）

 

なお、課税標準については以下の特例があります。

 

住宅用地に対する課税標準の特例（土地のはなし）

住宅用地の課税標準は、固定資産税評価額に以下の率を乗じて求めます。

小規模住宅用地…住宅の敷地で住宅１戸について200㎡までの土地

一般の住宅用地…住宅の敷地で住宅１戸について200㎡を超え、住宅の床面積の10倍までの土地（１０倍を超える部分の土地については、住宅用地の特例はない）

 

なお、その土地の上に立つ建物について、一部分は住宅、その他は住宅以外（事務所や店舗など）として使用されていることもあります。

そのような建物（併用住宅といいます）が建つ土地については、課税標準の特例が受けられるのは、以下の率を乗じて得た部分に制限されます。

 

新築住宅に係る固定資産税の減額（建物のはなし）

次の要件を満たす新築住宅は、120㎡までの住宅部分に相当する固定資産税額の２分の１相当額が、３年度分（３階建以上の耐火・準耐火建築物は５年度分）減額されます。

・床面積が50㎡（戸建以外の貸家住宅は40㎡）以上280㎡以下

・居住用部分の割合が２分の１以上

 

なお、住宅用部分の床面積（アパートやマンションについては各独立部分ごとの床面積）が120㎡を超える場合、120㎡までの部分が減額されます。

 

計算例

以下のケースで固定資産税・都市計画税がいくら課されるか、考えてみましょう。

 

【土地】

・固定資産税評価額　6,000万円

・小規模住宅用地に該当する。

 

【建物】

・固定資産税評価額　1億円（各階2,000万円）

・５階建て。１階は店舗、２階は事務所、３～5階は居住用（それぞれ80㎡）

・耐火建築物に該当する

・建築後の初年度とする

 

土地の固定資産税について、小規模住宅用地ですので「評価額×1/6」で課税標準を計算します。

ただし、建物が併用住宅に該当し、居住部分の割合は60％（２分の１以上４分の３未満）なので、「×1/6」の特例が受けられるのは、評価額の0.75のみとなります。

 

したがって、土地の固定資産税は、

課税標準　＝　6,000万円　×　0.75　×　1/6　＋　6,000万円　×　0.25

＝　2,250万円

固定資産税　＝　2,250万円　×　1.4%　＝　315,000円

 

となります。同様に、土地の都市計画税は、

課税標準　＝　6,000万円　×　0.75　×　1/3　＋　6,000万円　×　0.25

＝　3,000万円

都市計画税　＝　3,000万円　×　0.3%　＝　90,000円

 

となります。

 

建物の固定資産税については、１、２階は

固定資産税　＝　2,000万円　×　1.4%

＝　280,000円

 

３～５階は新築住宅の減額の要件を満たしますので、

固定資産税　＝　2,000万円　×　1/2　×　1.4%

＝　140,000円

 

合計　280,000円　×　２　＋　140,000円　×　３　＝　980,000円

となります。

 

建物の都市計画税については、減額の特例はありませんので、

都市計画税　＝　１億円　×　0.3%　＝　300,000円

となります。

 

まとめ

以上、不動産を保有しているときに課される税金、固定資産税と都市計画税について見ていきました。

これらは毎年課される税金です。

また、新築住宅の固定資産税の減額については、４年目（または６年目）以降は適用がなくなり、固定資産税の金額が増加しますので、忘れたころに思わぬ負担を感じることになるかもしれません。

 

購入前にある程度、簡単な計算をしておけば、納税通知書が届いたときに慌てることもないでしょう。

ご不明な点は、不動産の購入前に、不動産会社または税理士までお問い合わせください。

 

最後までお読みいただき、ありがとうございました。